夫妻之间的不动产权属协议在婚姻关系存续期间是否有效，不动产权属变更是否以协议或者登记为准。在本文中，西安律师通过一个案例为您分析了离婚房地产的协议事项。

一审法院

唐a和被告李是夫妻。他们有一个儿子唐B。唐的前妻曾经有一个女儿唐，离婚后由前妻抚养。唐的父母已经去世了。2011年9月16日，唐某因公出差突发疾病去世，没有留下遗嘱。

2010年10月2日，唐某与被告人李某签订分居协议，约定“唐某与李某感情破裂。为了不伤害儿子的灵魂，我们决定分开。双方财产分割如下：财富中心和汇古根苑的房屋归李某所有。我可以用任何方式处理这些房子。唐不得阻挠、反对，并有义务协助处理有关事务。湖广中街和华家地的房产归唐玉佳所有。唐可以任何方式处置这些财产。李不得阻挠、反对，并有义务协助办理有关事宜。儿子唐是李的。唐甲负责监护、抚养和教育。双方采取离婚不离家的方式解决了感情破裂的问题。为了取得更好的效果，双方不得干涉对方的私人生活和个人事务。”司法鉴定办公室出具司法鉴定意见书，即唐一佳与李一星签订的分居协议。

一审法院认为，虽然唐某和李某在分居协议中约定该房屋属于李某，但在唐某死亡前，该房屋仍以唐某的名义登记。因此，该协议尚未实际履行，故应确认该房屋属于唐、李共同财产

二审法院

李某、唐某不服一审判决，向中级人民法院提起上诉。据说唐、李签订的分居协议性质应属于夫妻财产分割协议。无论财富中心的房屋在何处登记，其所有权均应根据唐、李双方关于夫妻财产的有效协议确定。请求二审法院撤销原判决，将财富中心房屋变更为李某所有，不属于唐某遗产。

本案二审的争议焦点是：财富中心房屋所有权问题。

解决这一争端的关键是澄清以下两个问题：

一是唐、李签订的分居协议的法律性质。

《婚姻法》第十九条款明确规定：“夫妻可以约定，婚姻期间取得的财产与婚前财产属于对方。在本案涉及的分居协议中，唐某和李某约定“财产分割如下”。本协议是唐、李婚后为不离婚而取得的财产的分割。它应被视为婚姻财产分割协议。它是双方通过合同约定应当采取何种夫妻财产制的协议。

其次，本案应优先适用物权法或婚姻法。

上诉人李、唐认为，适用婚姻法第十九条的规定。只要夫妻双方以书面形式就财产分割达成协议，无需办理过户登记，就具有法律效力。唐某主张，本案应适用《物权法》第九条的规定，未经登记，房地产权属变更不具有法律效力。法院认为，解决这一问题首先要明确物权法与婚姻法在婚姻家庭领域调整财产关系中的联系和适用。在这种情况下，宜优先适用婚姻法的有关规定。

在这种情况下，分居协议规定“财富中心的财产属于李某，李某可以以任何方式处置该财产。唐不得阻挠、反对，并有义务协助处理有关事务。”该协议是唐某与上诉人李某根据夫妻关系订立的内部协议。这是两国人民在平等自愿的前提下，就家庭财产分配问题达成共识的结果。不涉及婚姻家庭以外的第三人利益。它具有民事合同的性质，对双方都有约束力。财富中心的房屋登记虽然是唐甲名下的，但由于房屋贷款，双方未办理产权过户登记手续，但物权法中的不动产登记原则不应影响婚姻关系中的财产效力和分割协议中的房屋所有权协议。根据产权登记的原则，一审法院确认，财富中心大厦为唐、李共同财产，应当调整。

二审法院认为，根据分居协议，财富中心的房子应该属于李某。

物权法作为平等主体之间的财产关系，旨在保护交易安全，促进资源的有效利用。婚姻法作为一部身份法，旨在规范夫妻之间的人身关系和财产关系，其中财产关系依赖于人身关系，没有体现直接的经济目的，突出了亲属的共同生活和家庭功能。

夫妻婚后共同取得的不动产所有权发生争议时，应当根据不动产变更的原因行为是否有效、是否涉及第三人利益等因素综合判断。不适宜将产权登记作为确认不动产所有权的依据。只要有足够的证据确定不动产的所有权状况，且不涉及第三人的利益，那么就必须尊重夫妻之间真实的意思表示，按照双方达成的夫妻财产分割协议履行，优先保护物权人。在查明上述事实的基础上，物权法上的登记主义让位给了婚姻法上的夫妻财产协议。